任意整理後に住宅ローンを組む方法とは？
こんにちは、レディックです。
裁判所を介さずに債権者である貸金業者などと「将来利息」や「延滞損害金」などの免除を求めて交渉する、「任意整理」は債務整理の中で最も利用されている方法です。
任意整理に関係する情報は数多くの人が目の当たりにするようになり、将来利息を0円にしてもらったり、返済期間を交渉して月々の負担額を減額してもらったりというメリットは以前より知られるようになりました。
さて、任意整理に関係して懸念されることの一つとして、「住宅ローン」の問題があります。任意整理で借金生活から脱却できるのは良いのですが、住宅ローンを組むことができるかどうか、気になるところです。基本的には任意整理後には「ブラックリストに載る」ことから5年間は住宅ローンを組むことはできない、ことになります。
とはいえ、少しでも早く「住宅ローン」を組むためには、どうすれば良いでしょう？
･･･というわけで今回は「任意整理後に住宅ローンを組む方法」についてご紹介します。
１．任意整理とは？
「任意幣理」とは、債権者と将来利息のカットや長期分割弁済などの返済の方法や返済の額について交渉をして、支払いが可能になるような（今よりも良い）条件での合意を成立させる手続きです。
すべての債務整理の手続きの中で、最もよく利用されるのが、この任意整理の手続きですが、裁判所への申立の必要はなく、自分一人でも行うことができます。
これは他の信務整理が裁判所を介する法的措置*1であるのに対して、任意整理は債権者と債務者との「私的交渉」という位置づけなります。
また、裁判所は関与しませんので、自己破産や個人再生の場合のように、裁判所に提出する書類を用意する必要はありません。
「利息制限法」の上限利率を超える利息の契約がある場合には、利息制限法による引き直し計算を行い、過去に払い過ぎている利息を元本に充当して債務を減らします。*2
そして、将来の利息はカットして長期分割払いをするという交渉や、一括返済するので債務を減額して欲しいというような交渉をしていきます。
なお、「任意整理は私的交渉ですので、自分一人で行うことができる」と書きましたが、債権者相手の交渉については、素人にはハードルが高く、専門家（弁護士や司法書士）に依頼するほうが良いでしょう。
２．住宅ローンの審査について知っておこう！
任意整理後に住宅ローンを組みたいのであれば、住宅ローンの仕組みを最低限知っておく必要があります。ここでは住宅ローン審査の仕組みをざっくりと説明していきましょう。
住宅ローンを申し込みすると、次の項目が銀行から審査されます。
- 住宅ローンを申請した本人の給与・勤務先・勤続年数
- 申込者の信用情報（＝ブラックリスト）を確認
- 借入時と完済時の年齢の兼ね合い
- 返済比率（年収に対する返済額の割合）
- 購入しようとしている不動産の担保評価
- 本人の健康状態
これらの項目に問題がないと判断された場合、住宅ローンの審査も通過することができるでしょう。ただし、銀行が具体的に何を見ているかどうかを公開しているわけではないので、あくまでも参考程度に捉えておいてください。
ちなみに申込者以外の第三者（配偶者や家族）の情報は、住宅ローン審査には基本的に影響を及ぼしません。
ネットの記事ではたまに第三者も関係があると書かれていますが、それは大きな間違い。仮に影響が出てくるとしたら、第三者が「連帯保証人」や「連帯債務者」になった時だけです。
また住宅ローン審査は職種を重要視している傾向があり、仮に申込者が公務員などの国や地方公共団体から給料をもらう職であれば、すんなりと審査が通ることも少なくありません。
また、医者や看護師も一般的な会社員より優遇されています。
ちなみにもっとも評価が低い職種は、自営業者やバイト・パートです。
３．任意整理した後に住宅ローンを組む方法とは？
２では住宅ローン審査の内容についてお伝えしました。住宅ローン審査の概要についてお分かりいただけたのではないでしょうか。
ここでは任意整理した後に住宅ローンを組む具体的な方法について紹介していきましょう。
以下の通りとなります。
- 任意整理した会社と全然関係ない銀行に申し込む
- 審査の甘い銀行に申し込む
- 頭金を入れる
では、具体的に見ていきましょう。
任意整理した会社と全然関係ない銀行に申し込む
任意整理をすると、5年～7年が経過するまで金融事故の記録がブラックリストに載り続けます。掲載されている間は住宅ローンの審査は何をやっても通らないでしょう。
また、5年～7年待てば、普通通りに審査に通ると思われがちですが、そうではありません。仮に信用情報機関の事故情報が消えたとしても、企業側が保管している「ブラックリスト」*3によってハネられてしまうでしょう。
実は各金融機関も独自の顧客情報（＝事故情報）を保有しており、個人信用情報機関と違って情報を削除していません。数十年間もの顧客情報・顧客履歴を保有しているので、一度任意整理でお世話になってしまった会社は二度と使うことができないと考えるべきでしょう。
したがって、任意整理後に住宅ローンを組みたいのであれば、任意整理をした金融機関とは無関係な銀行に申し込みをするようにしてください。
ちなみに金融機関にはグループ会社があるので要注意。仮にA銀行に任意整理したのであれば、A銀行のグループ銀行はすべて否決になるはずです。グループ会社を把握したいのであれば、各銀行の住宅ローン商品概要をダウンロードすれば確認することができます。
また、ローン審査を申し込むのは非常に面倒なものでもあります。一括審査を無料で行ってくれるサイトもありますので、利用されるのも良いでしょう。
審査の甘い住宅ローンに申し込む
任意整理をした後の住宅ローンは、どうしても審査が厳しい銀行ではすぐに否決になってしまいます。審査に突破したいのであれば、審査が甘い銀行に申し込みするほかありません。
銀行は審査基準を明確に公開していないので、「間違いなく甘い！」と言える住宅ローンは明確になっていませんが、他の銀行よりも「甘い」と感じる住宅ローンがあります。
実は管理人も他の銀行では住宅ローン審査にあっさり落ちたのですが、「ある住宅ローン」だと合格しました。
明確な審査基準こそ公開されていませんが、住宅ローンごとによって審査結果が変わるのは、「審査が甘い住宅ローンが存在する」という紛れもない証拠でしょう。
では一体どこの住宅ローンの審査が甘いかというと…それは「フラット35」です。
全国どの地域でも見るメガバンク（＝大手銀行）は、住宅ローンの審査が厳しい銀行としてお馴染み。審査の難易度が高すぎるため、審査が通過するかどうか微妙な人にはメガバンクはやめたほうが良いでしょう。比較的、審査の難易度が低いのはフラット35と管理人は考えます。少しでも住宅ローン審査に苦戦しそうな人であれば、管理人は「フラット35」をオススメします。
フラット35の審査が甘いメカニズムについてはいまだ不明ですが、任意整理をした人にとってやさしい住宅ローンであるのは間違いないでしょう。
家族名義で住宅ローンを組む
任意整理を行うとブラックリストに登録されてしまうので、クレジットカードやローンの利用ができなくなります。それでも住宅ローンを組みたい場合は、テクニックがあります。 夫婦や両親など、家族名義でローンを組むのも1つの方法です。
例えば夫が任意整理をしてブラックリストに登録されたとしましょう。 ブラックリストに登録されても、基本的に家族への影響はありません。 安定した収入のある妻がいれば、妻の名義でローンを組むことは可能です。
妻はブラックリストに登録されているわけではないので、ローン審査に通る可能性は十分にあります。 ただし、住宅ローンの連帯保証人を夫にする場合は例外です。 連帯保証人にも債務者と同じように審査が行われるので、多少の影響を与えるかもしれません。
利息が高い住宅ローンに申し込む
利息が高い住宅ローンに申し込むという方法もあります。 購入する住宅によって審査基準は異なり、価値のある住宅ほど厳しい審査になるのが一般的です。
任意整理後に審査基準が厳しい住宅ローンを申し込んでも、まず通らないでしょう。 逆に審査基準が緩いのは、利息の高い住宅ローンです。
利息が高いということは債務者にとって不利な条件で、ローンを返済しなければなりません。 賃金業者にメリットが豊富な住宅ローンとなるため、審査基準が緩くなっています。 審査基準が厳しい所よりは、利息の高い住宅ローンの方が通りやすいと言えます。
しかし、仮に住宅ローンが通ったとしても返済が大変であることを忘れないでください。任意整理によってせっかく生活を立て直せても、利息の高い借金返済によって再び金銭に困ってしまうリスクがあります。
頭金を入れる
任意整理をした人は、銀行から圧倒的な低評価をうけます。少しでも評価を高めたいのであれば、頭金を用意してみてはどうでしょうか。
銀行からすると、頭金を用意している人は「勤勉」だと判断しています。
まとまったお金を用意するには、基本的に長期的な貯蓄をしなければなりません。長期的な貯蓄はやはり難しいもの。それを銀行は理解しているからこそ、評価するのです。もし頭金を入れることができれば、「頭金を貯めることができた」という事実だけでも審査に大きなプラス要素となってくれるでしょう。
頭金だけで通ったのかと言われればそうではないかもしれませんが、頭金が良い影響を及ぼしたのは間違いないでしょう。
とはいえ、そもそも任意整理後ですから、大きな金額を貯蓄するのは大変なことです。その場合、頭金の用意する方法は、なにも自分で貯蓄するだけではありません。親や祖父母から支援してもらうことも可能です。実際に多くの人が頭金を支援してもらっています。通常、大金をもらえば「贈与税」が課税されますが、住宅ローンの頭金にするなら非課税になる便利な制度もあります。
ある程度（100万円くらい）で良いですから、頭金を入れるようにして見ると良いでしょう。
・・・以上が「任意整理後の住宅ローンを組む方法」のご紹介でした。
基本的に任意整理を行うと、借金返済の条件がより良い条件になりますが、任意整理後、5～7年間は「ブラックリストに載る」状態です。この「ブラックリスト」から外れた後でも、「社内ブラック」などもありますから、住宅ローンを組むのもたやすいものではありません。
この記事がご参考になれば幸いです。
では、また。
